Question 1

買房要準備多少自備款？

Accepted Answer

自備款＝頭期款＋稅費雜支。貸款 8 成時頭期款約是總價的 2 成，稅費、代書費、仲介費等再抓總價的 3% 左右；例如 1,500 萬的房子，成交時大約要準備 343 萬。

Question 2

青安貸款 3.0 有什麼條件？可以貸多少？

Accepted Answer

青安 3.0 要本人、配偶及未成年子女名下都沒有房子，申貸時未滿 50 歲、本人年所得 200 萬以內；台中的房屋總價上限 2,000 萬，額度 1,000 萬（新婚 2 年內 1,200 萬、育有未成年子女 1,500 萬），最高貸 8 成、最長 40 年。

Question 3

買房要付哪些稅和費用？

Accepted Answer

買方主要有契稅（房屋評定現值 × 6%）、印花稅（土地公告現值＋房屋評定現值 × 0.1%）、登記規費、代書費、仲介服務費（慣例 1～2%）和履約保證費；有貸款再加抵押設定規費、銀行開辦費、火險地震險。

Question 4

買方仲介費要付多少？

Accepted Answer

依內政部規定，仲介向買賣雙方收的服務費合計不能超過成交價的 6%；實務上買方多為成交價的 1～2%，出價（斡旋或要約）時就會寫明比例，可以先談好。

Question 5

斡旋金和要約書有什麼不同？

Accepted Answer

兩者都是買方向屋主出價的方式。斡旋金要先付一筆錢給仲介表示誠意，屋主同意後轉成定金；要約書不用付錢，屋主簽回就成立。依內政部規定，仲介收斡旋金時必須告知買方也可以改用要約書。

Question 6

從簽約到交屋要多久？流程是什麼？

Accepted Answer

一般中古屋買賣是「簽約 → 用印 → 完稅 → 過戶 → 交屋」，有貸款的話大約 30～45 天。價金常見分成簽約款、用印款、完稅款各約 1 成，尾款（多半是銀行貸款）在交屋時付清。

Question 7

怎麼看實價登錄才不會看錯？

Accepted Answer

看同社區、相近屋齡和樓層的成交，單價要用扣掉車位的單價，並排除親友交易、含增建等特殊交易；買賣是辦過戶時才申報，內政部每月 1、11、21 日公布，所以最新成交大約晚 1～2 個月才看得到。

Question 8

預售屋買了可以轉賣嗎？

Accepted Answer

不行。民國 112 年 7 月 1 日起，預售屋（和簽約時還沒辦好所有權登記的新成屋）的買賣契約不能讓與或轉售，只有轉給配偶、直系血親或二親等內旁系血親，或符合內政部公告的特殊情形並經縣市政府核准才可以；違規每一戶可罰 50 萬到 300 萬元。

Question 9

怎麼查一個地址的學區？

Accepted Answer

用本站「台中學區查詢」輸入門牌地址，就能看到國小、國中學區（115 學年度）。學區以臺中市政府教育局公告的學區表為準，共同學區或依路段劃分的地址，入學前請再向學校確認。

Question 10

賣房子要繳哪些稅和費用？

Accepted Answer

賣方主要有房地合一稅（105 年以前取得的是舊制財產交易所得稅）、土地增值稅、仲介服務費（常見 4% 以內）、履約保證費、代書費，交屋時還要用價金還清原本的房貸；地價稅、房屋稅依交屋日分算。

Question 11

房地合一稅怎麼算？稅率多少？

Accepted Answer

課稅所得＝成交價 − 取得成本 − 相關費用 − 土地漲價總數額；稅率看持有時間：2 年內 45%、超過 2 年未滿 5 年 35%、超過 5 年未滿 10 年 20%、超過 10 年 15%。過戶完成次日起 30 天內要申報，沒有獲利也要申報。

Question 12

自住的房子賣掉可以免稅嗎？

Accepted Answer

符合房地合一「自住房地優惠」就可以：本人、配偶或未成年子女在這間設有戶籍，持有並實際居住連續滿 6 年，期間沒有出租、營業，課稅所得 400 萬以內免稅，超過的部分只課 10%；6 年內只能用一次。

Question 13

土地增值稅怎麼算？自用住宅 10% 要什麼條件？

Accepted Answer

土地增值稅是用「土地公告現值」的漲價來算，不是成交價；一般稅率依漲價倍數 20%、30%、40%（持有 20 年以上有減徵），符合自用住宅可以用 10%，分「一生一次」和「一生一屋」兩種。

Question 14

賣掉舊房再買新房，可以退稅嗎？

Accepted Answer

可以申請「重購退稅」：出售自住房地後 2 年內再買自住房地（先買後賣也可以），房地合一稅和土地增值稅都能依規定退還或扣抵；但新買的房子 5 年內不能改作其他用途或再轉賣，否則會被追繳。

Question 15

房子還有貸款，可以賣嗎？

Accepted Answer

可以。交屋前會用買方的價金（通常是買方的銀行貸款）先還清你原本的房貸、塗銷抵押權，剩下的錢才撥給你；這段流程由代書和履約保證專戶控管。

Question 16

賣方仲介費多少？可以談嗎？

Accepted Answer

法規上限是買賣雙方合計不超過成交價 6%，賣方常見是 4% 以內；比例在簽委託時就要寫清楚，可以跟仲介討論。

Question 17

房子開價要怎麼訂？

Accepted Answer

先看同社區、相近樓層和屋齡近一年的實價登錄成交單價，再依屋況、樓層、車位調整，加上合理的議價空間；開太高會讓看屋的人變少、賣得更久。也可以用想實拿的金額，反推最低要賣多少。

Question 18

105 年以前買的房子，賣掉要繳房地合一稅嗎？

Accepted Answer

不用。民國 105 年 1 月 1 日以前取得的房地適用舊制：土地只繳土地增值稅，房屋部分的獲利算「財產交易所得」，併入隔年 5 月的綜合所得稅申報。

Question 19

案例｜小家庭買 1,800 萬，青安 3.0 和一般房貸每月差多少？

Accepted Answer

育有未成年子女的首購族買 1,800 萬、貸 8 成（1,440 萬），成交時要準備約 411 萬；青安 3.0 貸 40 年，前 3 年每月約 4.19 萬、第 7 年起約 4.53 萬，一般房貸 30 年每月約 5.56 萬、40 年約 4.61 萬。

Question 20

案例｜總價 2,500 萬超過青安上限，要準備多少錢？

Accepted Answer

台中的青安 3.0 房屋總價上限是 2,000 萬，2,500 萬的房子整筆不能用青安，只能用一般房貸；貸 8 成（2,000 萬）、30 年、利率 2.321%，每月約 7.7 萬，成交時要準備約 570 萬。

Question 21

案例｜自住 7 年半換屋，賣 1,880 萬實拿多少？

Accepted Answer

108 年 3 月以 1,200 萬買進、全家設籍自住 7 年半，115 年 10 月以 1,880 萬賣出：符合自住優惠，房地合一稅約 8.5 萬（不符合要繳約 97 萬）；扣掉仲介費、土增稅等，還完 500 萬房貸後實拿約 1,284.8 萬。

Question 22

案例｜持有 4 年 11 個月，晚 19 天過戶少繳 35 萬？

Accepted Answer

110 年 10 月 20 日取得的房子，115 年 10 月 1 日過戶要用 35%，房地合一稅約 83.6 萬；等到 115 年 10 月 20 日滿 5 年再過戶，稅率降到 20%，約 47.8 萬，少繳約 35.8 萬。

常見問答

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