賣方售出實拿試算

怎麼算的

• 房地合一稅（2.0）：課稅所得＝成交價－取得成本－可認列費用（含這次仲介費）－土地漲價總數額。稅率看持有期間：2 年以內 45%、超過 2～5 年 35%、超過 5～10 年 20%、超過 10 年 15%。
• 持有期間：從取得的登記日算到出售的移轉登記日（不是簽約日），算到今天。實際過戶通常再晚 1～2 個月，剛好卡在級距邊界時，稅率可能再降一級，結果的「看明細」裡有稅率時間表。
• 週年當天：本試算以週年當天就適用下一級計算；法規沒有明文舉例，稅率差很多時，過戶排在週年後幾天最保險。
• 履約保證費：成交價 × 0.03%（常見費率萬分之 6、買賣各付一半）。
• 土地漲價總數額：土增稅是自用住宅 10% 算的，才能用「土增稅 ÷ 10%」反推；一般稅率（20／30／40% 累進）無法反推，所以不扣，算出來的房地合一稅會偏保守。
• 費用沒有單據：國稅局按成交價 3% 推計、上限 30 萬元；有仲介費發票核實申報通常比較划算。
• 繼承、受贈取得：取得成本不是當初買價，而是繼承或受贈時的房屋評定現值加公告土地現值（依物價指數調整），這頁不適用。預售屋換約、合建分屋、調職等非自願出售的特別規定也不在這頁範圍。

沒算進去的

• 契稅、印花稅、過戶代書費：由買方負擔，賣方不用付（簽約手續費若買賣各半，填在進階設定的「其他費用」）。
• 抵押權塗銷代辦費、貸款提前清償違約金：有貸款才有，金額問代書或銀行，加到「其他費用」。
• 交屋前的地價稅、房屋稅分攤，水電瓦斯管理費結清、搬家清潔：自己估一個數字填「其他費用」。
• 舊制的房屋財產交易所得稅：104/12/31 以前取得才有，併入隔年綜所稅，這裡沒算。
• 土地增值稅留白時：結果不含土增稅，會在上面標示。要查土增稅：帶謄本上的地號到 臺中市政府地方稅務局 線上試算或臨櫃詢問。

資料來源：所得稅法第 4 條之 4、第 4 條之 5、第 14 條之 4（房地合一 2.0，110/7/1 施行）；土地稅法第 33、34 條；內政部不動產經紀業報酬計收標準。官方試算：財政部稅務入口網、臺中市政府地方稅務局。要正式申報建議找地政士或會計師。